Antes de tratarmos, efetivamente, do tema, importante lembrar de como, tradicionalmente, são feitas as transações imobiliárias no Brasil.

Para que o comprador tenha a segurança de que o imóvel que está adquirindo está livre e desembaraçado de ônus, bem como que quem o vende é o verdadeiro proprietário, diversas certidões são solicitadas, tais quais de dívidas cíveis, tributárias, trabalhistas das esferas estaduais e federais, protestos, entre outras, de modo a evitar que o vendedor esteja lesando credores ou fraudando execução, especial e basicamente.

Dessa maneira, como se sabe por qualquer um que já tenha adquirido um imóvel seja usado ou novo, o levantamento das certidões além de oneroso é bastante demorado, ainda que hodiernamente se possa fazer os pedidos via online, o que facilitou muito a vida tanto dos compradores quanto dos corretores e advogados, pois, antigamente, era necessário o preenchimento de vários formulários e deslocamentos a vários fóruns e repartições públicas, cartórios etc., o que era demais demorado e oneroso.

Mas com o advento da internet, esse trabalho ficou menos penoso e oneroso, mas não menos importante e necessário.

E mesmo depois de se obter todas as certidões necessárias, ainda se corria o risco de no futuro descobrir que quem vendeu o imóvel ou mesmo um proprietário anterior tinha contra si uma decretação de nulidade da venda por fraude ao credor ou à execução, fazendo com que o adquirente de boa-fé tivesse que ingressar com Embargos de Terceiro e defender a validade da compra, o que poderia custar muito caro e demandar muito tempo até obter uma decisão favorável e livrar o bem da evicção, causando, por óbvio, muitos prejuízos, na medida em que o imóvel ficava indisponível para a venda.

Não raras as vezes, se descobria que um dos vendedores tinha contra si uma ação condenatória ou execução em outro Estado e, por desconhecimento dessa situação pelo adquirente, não levantava as certidões de fora do Estado em que era da situação do imóvel ou do vendedor e, por isso, a insegurança jurídica sempre fez parte das negociações imobiliárias, ainda que mitigadas pela prudente prática de levantamento das certidões de ônus reais e pessoais.

Por isso, a Lei 13.097/2015, que tratou de diversos temas e um deles foi com relação aos REGISTROS PÚBLICOS, ficou conhecida como Princípio da Concentração dos atos registrais na matrícula do Imóvel.

O presente estudo se concentrará na finalidade do citado princípio instituído pela referida Lei 13.097/2015, pois expressamente previu o artigo 54 que:

Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

Em outras palavras, se na matrícula do imóvel não houver nenhum tipo de ônus, como registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias, constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença, restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei, o adquirente será considerado de boa-fé e, logo, tais matérias não poderão ser opostas contra este.

O que pretendeu a Lei é dar maior amplitude à segurança jurídica àquele que, de boa-fé, adquire um imóvel no Brasil, além de tornar mais céleres e econômicas as negociações imobiliárias.

A citada lei está em vigor desde 2015 e deu o prazo de 2 anos para que aqueles atos constituídos antes da entrada em vigor, que pudessem gerar ônus ao imóvel, fossem registrados na matrícula, de modo a garantir uma ‘transição’ gradativa aos credores que, até então, não precisavam se preocupar com o registro de tais atos para se opor ao adquirente em caso de fraudes, fosse aos credores ou à execução.

Passado esse período, a lei, então, considera que se o credor não tomou as providências necessárias para garantir a sua oposição a terceiros, não poderá fazer, em razão da expressa disposição legal.

Não bastassem as disposições da Lei 13.097/2015, artigos 54 ao 62, que tratam dos Registros na Matrícula do Imóvel, a Lei 14.382/22 a alterou e consignou, expressamente, que para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas:

I – a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433/85; e

II – a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.

Para bem situar o estudo, nos remetemos, antes de continuar, ao que diz o § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433/85, que dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas e dá outras providências, in verbis:

Art. 1º – Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei.

(…)

§ 2º O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.

Feita tal referência, imprescindível para a compreensão do que os tabeliões devem exigir para lavratura de atos notariais, devemos, portanto, considerar, como já demonstrado acima, que somente o que constar na matrícula do imóvel pode ser oposto contra o terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel.

Dessa maneira, a boa-fé do terceiro adquirente, que antes era presumida, agora passa a ser expressamente prevista na legislação, transferindo ao credor, o ônus da diligência em registrar os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis.

Quanto à presunção da boa-fé, o STJ, em 2009, firmou entendimento, expressado pela Súmula 375 que “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.

Não bastasse, quando do julgamento do Tema Repetitivo 243, firmou-se a seguinte tese:

Para fins do art. 543-c do CPC, firma-se a seguinte orientação:

1.1. É indispensável citação válida para configuração da fraude de execução, ressalvada a hipótese prevista no § 3º do art. 615-A do CPC.

1.2. O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula n. 375/STJ).

1.3. A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova.

1.4. Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, sob pena de tornar-se letra morta o disposto no art. 659, § 4º, do CPC.

1.5. Conforme previsto no § 3º do art. 615-A do CPC, presume-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens realizada após averbação referida no dispositivo.

Como se percebe, o STJ há tempos vem prestigiando a boa-fé do adquirente e transferindo ao credor o ônus da prova da má-fé ou mesmo o de resguardar seu crédito com relação a terceiros através de diligências que garantam a publicidade erga-omnes.

E justamente, por isso, a lei 13.097/2015, no caput do art. 54 afirmou que “os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, quando não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as hipóteses previstas nos incisos, que aliás, foram alterados pela 14.382/22, a saber:

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos no art. 828 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil);

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV do caput do art. 792 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 ( Código de Processo Civil).

Com essa alteração, ficou explicitado, em definitivo, que cabe ao credor a diligência de averbação na matrícula do imóvel de ações judiciais ou administrativas para poder se opor ao terceiro adquirente de boa-fé, pois somente dessa maneira se poderá presumir a fraude ao credor ou à execução a alienação ou oneração de bens realizada após averbação.

SOBRE AS FRAUDES.

Não podemos olvidar que o Código Civil e de Processo Civil também tem dispositivos que tratam sobre fraude à credores e fraude à execução e são essenciais, agora, trazer ao estudo as disposições desses institutos para a conjugação com as leis em questão.

As fraudes, como já mencionado, são divididas em duas: contra credor e contra a execução.

A fraude contra credores é instituto de Direito Civil, de direito material e se dá antes, portanto, do ajuizamento de qualquer processo, seja de natureza executiva ou condenatória contra o devedor.

Segundo o ilustre professor Flávio Tartuce:

Constitui fraude contra credores a atuação maliciosa do devedor, em estado de insolvência ou na iminência de assim tornar-se, que dispõe de maneira gratuita ou onerosa o seu patrimônio, para afastar a possibilidade de responderem os seus bens por obrigações assumidas em momento anterior à transmissão [1].

Para o reconhecimento da fraude contra credores, caberá ação anulatória [2] por parte dos credores quirografários eventualmente prejudicados, desde que proposta no prazo decadencial de quatro anos, contados da celebração do negócio fraudulento, nos exatos termos do art. 178, inc. II, do Código Civil. Essa ação anulatória é denominada ação pauliana ou revocatória, seguindo o rito comum.

A fraude contra credores, segundo o caput do artigo 158 e de acordo com ilustre professor Tartuce, na obra citada, pg. 269, gera a anulabilidade do ato praticado, entretanto, parte da doutrina e jurisprudência considera o ato como meramente ineficaz, eis a transcrição do autor:

(…) Insta anotar que não obstante a lei prever expressamente a solução de anulabilidade do ato praticado em fraude contra credores, parte da doutrina e da jurisprudência considera o ato como meramente ineficaz (por todos, ver julgado publicado no Informativo n. 467 do STJ, de março de 2011). De fato, essa parece ser a melhor solução, a ser adotada de lege ferenda, pois anulado o negócio jurídico o bem volta ao patrimônio do devedor. Tal situação pode criar injustiças, pois não necessariamente aquele credor que ingressou com a ação anulatória obterá a satisfação patrimonial.

Ocorre que o STJ, na linha do quanto citado acima, entendeu que a fraude contra credores gera a ineficácia do ato, ou, como afirmado no REsp 506.312/MS [3], a retirada parcial de sua eficácia e tal conclusão, apesar de ir de encontro ao que determina o caput do artigo 158 do Código Civil, tem suas razões práticas, conforme transcrição do voto do referido acórdão, cuja relatoria foi do ilustre Ministro Teori Albino Zavascki, in verbis:

3. É importante, para dirimir a controvérsia, considerar a natureza da ação pauliana e da correspondente sentença de procedência, sobre a qual discorremos, em sede doutrinária, nos seguintes termos:

“O Código de Processo, ao tratar da responsabilidade patrimonial, reporta-se à fraude à execução, mas não traz referência alguma à fraude contra credores. No entanto, procedente a ação pauliana, o bem alienado ou gravado, é, como na fraude à execução, submetido ao processo executivo. Variam, portanto, os meios processuais, mas nos dois casos chega-se ao mesmo resultado: ‘na” fraude à execução “a atividade do credor é mais simples, amparada em presunção absoluta, tornando-se mais difícil, quase fatal, a posição do devedor e do terceiro; na ‘fraude contra credores’ ocorre o inverso: a atividade do credor é mais difícil, pela prova da malícia que lhe cumpre fazer, tornando-se, assim, mais simples a posição do devedor e do terceiro’ [ALCIDES DE MENDONÇA LIMA. Comentários ao Código de Processo Civil, 6ª ed., Rio de Janeiro: Forense, p. 440).

Embora o atual Código Civil, a exemplo do anterior, induza, repetidas vezes, a conclusão de que a fraude contra credores gera a anulabilidade do negócio (arts. 158, 159, 165, 171, II, que correspondem aos arts. 106, 107, 113 e 147, II, do CC/16), o que se tem aí é hipótese de ineficácia relativa, ou seja, de inoponibilidade do negócio em relação a certos credores apenas. Com efeito, o fenômeno da anulação do negócio jurídico importaria o retorno, puro e simples, do status quo ante, do que resultaria a reincorporação do bem ao patrimônio do devedor alienante, podendo, com isso, beneficiar qualquer outro dos seus credores, inclusive os supervenientes à alienação [PONTES DE MIRANDA, defensor da tese de que o efeito da fraude contra credores é a anulabilidade do negócio (e não a ineficácia relativa), admite: ‘O que é certo é que, para nascer a ação de anulação, é preciso ter havido diminuição do patrimônio, tal, que prejudique credores anteriores; mas a eficácia sentencial aproveita a todos, anteriores ou não, que se admitem ao concurso de credores’ (Tratado de direito privado, t. IV, p. 486, § 503.2]. Ora, não é para isso que se coíbe a fraude nem é essa a finalidade da ação pauliana. Tem inteira razão CÂNDIDO DINAMARCO ao salientar que não teria ‘significado racional ou ético beneficiar também os credores sucessivos à alienação, quando eles não foram vítimas de fraude alguma e, quanto a eles, o negócio fraudulento não frustrou qualquer expectativa, que legitimamente pudessem alimentar, de se satisfazerem à custa do bem alienado ou gravado’ [CÂNDIDO DINAMARCO. Execução civil, 6ª ed., São Paulo: Malheiros, 1998, p. 273]. Aliás, o próprio alienante poderia ser beneficiado com a reposição dos fatos ao status quo ante: tendo como única obrigação a devolução do preço, poderá, dependendo das circunstâncias, obter substanciosa vantagem patrimonial em prejuízo do terceiro, o que seria absurdo [Foi o que observou o Min. Eduardo Ribeiro em voto de relator no STJ, ao julgar o REsp 13.322, reproduzido no acórdão do REsp 40.805, 3ª Turma, DJ de 08.05.1995, p. 12.386]. Portanto, a ação pauliana, que, segundo o próprio Código Civil, só pode ser intentada pelos credores que já o eram ao tempo em que se deu a fraude (art. 158, § 2º; CC/16, art. 106, parágrafo único), não conduz a uma sentença anulatória do negócio, mas sim à de retirada parcial de sua eficácia. Ela, na verdade, conforme anotou LIEBMAN, ‘elimina apenas as consequências deste ato que sejam prejudiciais para os credores, permitindo-lhes excutir os bens que foram alienados nas condições mencionadas. Em outras palavras, restabelece sobre os bens alienados não a propriedade do alienante, mas a responsabilidade por suas dívidas, de maneira que possam ser abrangidas pela execução a ser feita‘ [ENRICO TULLIO LIEBMAN. Processo de execução, p. 84. Nesse mesmo sentido: CÂNDIDO DINAMARCO. Fundamentos do processo civil moderno. 2. ed. São Paulo: RT, p. 1.987, p. 426; OVÍDIO A. BAPTISTA DA SILVA. Curso…, cit., vol. II, p. 77; YUSSEF SAID CAHALI. Fraudes contra credores, cit., p. 313; P. R. TAVARES PAES. Fraude contra credores. 3. ed. São Paulo: RT, 1993, p. 32].” (ZAVASCKI, Teori Albino. Processo de Execução – Parte Geral, 3ª ed., São Paulo: RT, 2004, pp. 211-213)

3. Tem-se, portanto, que a ação pauliana é ação desconstitutiva. A sentença de procedência que nela se profere conduz à ineficácia (relativa) do negócio jurídico de transmissão da propriedade. Ora, sendo o imóvel (alienado pelo ato tido por fraudulento) de propriedade do casal, a sentença de ineficácia, para produzir efeitos contra a mulher, teria por pressuposto a citação dela ( CPC, art. 10, § 1º, I). Afinal, a sentença, em regra, só produz efeito em relação a quem foi parte, “não beneficiando, nem prejudicando terceiros” ( CPC, art. 472). Não tendo havido a citação da mulher na ação pauliana, a ineficácia do negócio jurídico reconhecido nessa ação produziu efeitos apenas em relação ao marido. É legítima, todavia, a pretensão da mulher, que não foi parte, de preservar a sua meação.

Esses entendimentos jurisprudenciais são anteriores ao novo CPC e, diante disso, o professor Flávio Tartuce, afirma que:

De toda sorte, a lei continua a prever que, na fraude contra credores, a solução é a anulabilidade do ato praticado. Quando da tramitação do Novo Código de Processo Civil, o tema foi amplamente debatido, havendo tentativas de inclusão da solução de ineficácia na presença desse vício social do negócio jurídico. Entretanto, acabou por prevalecer a premissa da anulabilidade, na linha do que já estava no Código Civil. Conforme o art. 790, inciso VI, do CPC/2015, são sujeitos à execução os bens cuja alienação ou gravação com ônus real tenha sido anulada em razão do reconhecimento, em ação autônoma, de fraude contra credores. Sendo assim, a este autor parece que a tese da ineficácia ficou muito enfraquecida diante da emergência do novo CPC. (…)

Por óbvio, não se pretende com esse estudo afirmar se tal ou qual entendimento está correto, apesar de me filiar à corrente do Professor Tartuce, mas apenas trazê-los à baila de modo a se compreender as diferenças de entendimentos e suas repercussões na vida prática, especialmente para o advogado, já que a este cabe definir a estratégia para defesa do seu constituinte, seja de que lado esteja.

Pois bem, na fraude contra credores, é necessário, segundo o mesmo autor citado, um elemento objetivo, formado pela atuação prejudicial do devedor e de terceiro, bem como um elemento subjetivo, volitivo, a intenção de prejudicar os credores do primeiro (consilium fraudis).

E continua o professor Tartuce que, para a anulação do negócio jurídico, necessária a presença da colusão, conluio fraudulento entre aquele que dispõe o bem e aquele que o adquire e o prejuízo causado ao credor (eventus damni) também é apontado como elemento objetivo da fraude e, não havendo tais requisitos não há que se falar em anulabilidade do ato celebrado, para a hipótese de negócios onerosos, como a compra e venda efetivada com o objetivo de prejudicar eventuais credores.

Já para os casos de disposição gratuita e remissão de dívidas, o art. 158 dispensa a presença do elemento subjetivo (consilium fraudis), bastando o evento danoso ao credor.

Para encerrar o tema da fraude contra credores, é importante esclarecer que o artigo 790, inciso VI, prevê que são sujeitos à execução os bens cuja alienação ou gravação com ônus real tenha sido anulada em razão do reconhecimento, em ação autônoma, de fraude contra credores. Justamente por conta desse artigo, como já mencionado, é que o professor Tartuce entende que a anulação do negócio jurídico é de rigor.

Quanto à fraude à execução, Instituto de Direito Processual Civil, é regido por este código nos artigos 792 e seguintes, transcritos abaixo:

Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:

I – quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;

II – quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828;

III – quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;

IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;

V – nos demais casos expressos em lei.

§ 1º A alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente.

§ 2º No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem.

§ 3º Nos casos de desconsideração da personalidade jurídica, a fraude à execução verifica-se a partir da citação da parte cuja personalidade se pretende desconsiderar.

§ 4º Antes de declarar a fraude à execução, o juiz deverá intimar o terceiro adquirente, que, se quiser, poderá opor embargos de terceiro, no prazo de 15 (quinze) dias.

A fraude à execução está mais objetiva para a sua configuração, conforme simples leitura do artigo citado, bem como da Súmula 375 e do Tema Repetitivo 243, já mencionados.

O Professor Flávio Tartuce, ensina que “além da existência de demanda capaz a conduzir o devedor à insolvência, também caracteriza a fraude à execução o registro de demandas na matrícula do imóvel relativo ao ato fraudulento” e arremata seu entendimento afirmando que “deve ser mantido o posicionamento doutrinário segundo o qual “pouco importa se a demanda era ou não capaz de tornar o devedor insolvente. A insolvência deve ser resultado do ato de alienação ou oneração realizada no curso do processo para que seja considerada em fraude de execução [4].

Feitas as considerações acerca da fraude ao credor e à execução, voltemos agora o foco, novamente, às leis 13.097/15 e 14.382/22, para conseguir compreender, efetivamente, se as certidões relativas aos imóveis devem ou não ser dispensadas de modo que o comprador possa realmente estar amparado e protegido da evicção [5] ou mesmo transtornos de ordem judicial na defesa do bem e do negócio jurídico realizado.

Vamos à uma situação prática: um indivíduo causa um acidente de trânsito, estando embriagado, com velocidade acima do devido, passando em farol vermelho e mata uma ou mais pessoas, é pego e flagrante, paga a fiança e responderá em liberdade pelo crime de trânsito.

Ele sabe que efetivamente é culpado e, durante a investigação criminal, se desfaz de todos os seus bens de maneira onerosa.

Veja, nesse caso, sabemos, a ação cível independe de conclusão e declaração de culpa ou dolo na justiça criminal, mas até que efetivamente a vítima ou seu familiar ingresse com a ação indenizatória, o réu já teria se desfeito do seu patrimônio para evitar que responda com a indenização em pecúnia.

Dessa maneira, nesse exemplo, entre tantos, poderia ser declarada a fraude contra credores, eis que não havia, ainda, obrigação de pagar ou crédito constituído da vítima?

Ou seja, o terceiro comprador do imóvel daquele que está se desfazendo dos seus bens para se esquivar de futuro pagamento de indenização, ao dispensar as certidões forenses ou de distribuidores judiciais, poderia responder e eventualmente perder o imóvel por declaração de fraude a credores, tendo em vista que nada havia averbado na matrícula do imóvel?

O grande problema é que, a meu ver, as leis 13.097/15 e 14.382/22, ao tentar facilitar e objetivar, ainda mais, a fraude contra a execução, transferindo mais responsabilidade e diligência ao credor para defesa do seu crédito, não leva em consideração as diversas situações do cotidiano e muito menos a morosidade do Poder Judiciário que muitas das vezes impede que a intenção das citadas leis seja cumprida e atingida.

Dessa maneira, no exemplo citado acima, entendo que o credor, ao ingressar com a ação condenatória contra o causador do dano, para reparação civil extracontratual, poderá sim, em ação autônoma, pauliana ou revocatória, requerer a anulação da venda e compra do imóvel, no prazo decadencial de quatro anos. O que é o grande complicador é que o credor terá que comprovar a má-fé do adquirente para ter êxito na anulação da venda.

Sob o prisma do terceiro de boa-fé, a dispensa das certidões forenses e de distribuidores judiciais, poderá fazer com que este venha a ter despesas judiciais ao ter que responder a ação pauliana ou revocatória e ver o imóvel ficar por muito tempo indisponível e até mesmo correr o risco da evicção, respondendo, ainda, por honorários sucumbenciais.

Vejam, no caso em apreço, se trata de uma obrigação extracontratual, o que é diferente de uma obrigação contratual, onde, efetivamente é mais objetivo o marco da inadimplência e o credor tem maior possibilidade de agir com rapidez e tomar as cautelas necessárias para garantir o recebimento do seu crédito, mas de qualquer forma, é imperioso que o credor tome as providências previstas na lei para se resguardar.

Pois bem, para rematar o pensamento, no caso de responsabilidade extracontratual, especialmente, a vítima ou seus familiares deverão ser tão ágil como qualquer outro credor, ainda que tecnicamente ainda não o seja, e ingressar com a ação condenatória o quanto antes ou, até mesmo, imediatamente, de modo a poder pedir a averbação na matrícula da ação proposta cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV do art. 54 da Lei 13.097/2015, citado, novamente abaixo:

Lei 13.097/2015

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

(…)

– IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV do caput do art. 792 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 ( Código de Processo Civil).

Para encerrar o presente estudo, portanto, entendo que o legislador atribuiu ao credor o ônus de ser ágil e diligente para defender seu direito e seu crédito, bem como às vítimas a também não perderem tempo em ingressar com a ação condenatória e ambos averbarem na matrícula do imóvel a ação, seja de cunho condenatório ou executiva, pois será muito mais fácil e objetivo se declarar a fraude à execução do que a fraude a credor, como já exposto.

Por outro lado, sob o prisma do terceiro adquirente do imóvel, entendo que ainda que as citadas leis objetivaram ainda mais a fraude à execução, é imperioso tomar todos os cuidados que sempre fizeram praxe das negociações imobiliárias, pois a prevenção e cautela nunca é demais e sempre mais barata do que as defesas em juízo.

Assim, o terceiro, ainda que de boa-fé, aconselha-se, sim, a pegar as certidões forenses e de cartório distribuidor para evitar que futuramente se veja no meio de discussões judiciais onerosas e que podem afetar a liquidez do imóvel por anos.

Pois ainda que a ausência de registro na matrícula não gere a presunção absoluta da fraude, gera a presunção relativa, e, portanto, ainda é possível a declaração de ineficácia pela fraude.

Nesse sentido, o seguinte julgado do TJ/SP, nos autos da Apelação nº 0017764-34.2013.8.26.0037, de Relatoria do Desembargador Eduardo Sá Pinto Sandeville, de 2016, in verbis:

A corré Priscila, alienante do bem, não demonstrou ter outros aptos a garantir a dívida, deixando de elidir essa presunção.

Quanto ao consilium fraudis, somente há presunção absoluta de sua existência do quando averbada a penhora no Registro de Imóveis.

Este o teor da súmula nº 375 do STJ: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.

Em casos em que não há registro da penhora, como o presente, ainda assim existe em favor do credor a presunção relativa de fraude.

Desse modo, caberia aos requeridos a prova de que adotaram todas as cautelas de praxe antes da realização do negócio jurídico, o que não ocorreu.

Com efeito, não foram trazidas aos autos quaisquer certidões de Distribuidor Cível, que facilmente evidenciariam a existência da ação movida contra a vendedora.

Diante disto, inescusável o desconhecimento da ação pelos compradores e não demonstrada a solvência pela devedora, de rigor a declaração da fraude à execução.

Nestes termos, nego provimento ao recurso.

Portanto, no meu entendimento, seguindo a linha de raciocínio do acórdão acima citado, o correto é, sim, manter todas as cautelas de praxe antes da realização do negócio jurídico para evitar transtornos e prejuízos no futuro, porque, como todos sabem, no Direito, tudo depende de interpretação e as relações humanas não são simples, de modo que nenhuma lei consegue, efetivamente, dar resposta satisfatória a todas elas.

Leandro Praxedes Ribeiro – OAB/SP 195.790

[1] – Manual de Direito Civil: volume único / Flávio Tartuce. – 12. Ed. – Rio de Janeiro, Forense; METODO, 2022, pg. 268

[2] – Manual de Direito Civil: volume único / Flávio Tartuce. – 12. Ed. – Rio de Janeiro, Forense; METODO, 2022, pg. 268.

[3] – 1ª Turma, cuja relatoria foi do ilustre Ministro Teori Albino Zavascki, DJ 31.8.2006.

[4] – Manual de Direito Civil: volume único / Flávio Tartuce. – 12. Ed. – Rio de Janeiro, Forense; METODO, 2022, pg. 273.

[5] – O vocábulo” evicção ” vem do latim “evictio”e significa desapossar judicialmente ou recuperar uma coisa. Para o direito civil, evicção é a perda de um bem por ordem judicial ou administrativa, em razão de um motivo jurídico anterior à sua aquisição.